北京土地市场回暖：供应端优化

本报记者 余燕明 北京报道

9月下旬，北京北京2022年度第三批次商品住宅用地集中出让落下帷幕。土地本轮挂牌推出的市场18宗地块全部成交，总成交价款达到了500.3亿元。回暖化

受益于相对坚挺的端优改善性需求，北京新房市场逐步好转企稳，北京传导推动土地市场回暖。土地北京本轮集中出让的市场18宗地块，挂牌起始总价约为471.7亿元，回暖化整体成交溢价率约为6.06%，端优要高于今年前两批次集中供地4.46%、北京5.35%的土地整体成交溢价率。

第三批次挂牌出让的市场18宗商品住宅用地均顺利成交，无一流拍。回暖化北京在第一批次集中供地推出了18宗商品住宅用地，端优最终1宗地块流拍；第二批次集中供地推出了17宗商品住宅用地，最终14宗地块实现成交，3宗地块流拍。

北京本轮集中供地推出的位于海淀区西北旺镇永丰产业基地的2宗地块、位于丰台区南苑街道槐房新宫的1宗地块及位于丰台区地铁九9号线花乡站造甲村的1宗地块吸引了多家房企参与竞拍，最终这4宗地块均达到了设定的上限价格，以15%的溢价率出让成交。

其中，位于海淀区西北旺镇永丰产业基地的1宗地块在竞买报价触及上限价格后，转入现场竞报现房销售面积环节，同样触及了地块设定的3.6万平方米现房销售面积上限，实现了地价和竞报现房销售面积“双触顶”。

在第三批次商品住宅用地集中出让活动中，北京市国土部门通过合理安排供地空间布局，加大轨道交通站点周边及产业园区地块供应，以市场需求为导向，基本不再将“90/70政策”（住宅项目套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上）作为刚性约束条件，在户型设计上给予了房企更大灵活度和发挥空间，满足刚性和改善性住房需求，提振市场信心，激发市场活力，加速了北京土地市场回暖。

中海、建发大手笔拿地

截至目前，北京在2022年度已完成了三轮集中供地，总土地出让金累计超过1480亿元。2021年，北京全年集中供地共揽金近1905亿元。

刚刚完成的第三批次商品住宅用地集中出让活动中，北京土地市场回暖迹象明显，除了整体流拍率降低、溢价率提高外，房企仍长期看好北京楼市，继续保持了大举拿地布局的投资力度。

央企、国企依然是北京土地市场上最活跃的拿地大户。其中，中国海外发展（00688.HK）以147.45亿元的代价，最终收获了位于海淀区西北旺镇永丰产业基地的2宗地块及位于丰台区大红门街道大红门一期A区棚户区改造项目的1宗地块。

北京第三轮集中供地成交价最高的4宗商品住宅用地，中国海外发展就竞得了其中的3宗。另一宗地块同样位于海淀区西北旺镇永丰产业基地，由海淀国资与中建三局下属企业组成的联合体竞得。

海淀区西北旺镇永丰产业基地是目前北京楼市最受瞩目的区域之一。该区域在今年第三轮集中供地推出的3宗商品住宅用地，挂牌起始总价达到了135.9亿元，最终成交总价则为150.93亿元，溢价率约为11%。

据《中国经营报》记者了解，这3宗位于海淀区西北旺镇永丰产业基地的商品住宅用地，周边有永丰产业园和生命科学园作为产业支撑，且毗邻在售的中海汇德里项目和幸福里润园项目，两个新房项目在今年3月开盘去化表现都较好，对于提升区域板块的市场预期有所帮助。

除了中国海外发展，厦门国企（600153.SH）在北京第三轮集中供地活动中也斩获颇丰，接连拿下了昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造项目的1宗地块及丰台区南苑街道槐房新宫的1宗地块，成交总价为66.47亿元。

北京第三轮集中供地挂牌的18宗地块，基本由央企、国企竞得，但龙湖集团（00960.HK）是唯一的例外。龙湖集团附属企业与顺义国资下属企业组成的联合体，以24.3亿元的代价竞得了顺义区顺义新城的1宗地块。

尽管第三轮集中供地挂牌出让的18宗商品住宅用地均顺利成交，无一流拍，但从成交结果和溢价情况来看，各宗地块之间的热度分化明显。其中10宗地块均以底价成交，4宗地块溢价成交，另外还有4宗地块触及了设定的上限价格后成交。

除了中国海外发展拿下的位于海淀区西北旺镇永丰产业基地的2宗地块，以及建发股份拿下的位于丰台区南苑街道槐房新宫的1宗地块，另外1宗位于丰台区地铁9号线花乡站造甲村的商品住宅用地，同样吸引了多家房企参与竞拍。

最终，位于丰台区地铁9号线花乡站造甲村的这宗地块被北京市属国企（600376.SH）以上限价格38.295亿元、现场竞报现房销售面积7000平方米的代价竞得，溢价率为15%。

据悉，丰台区南苑街道槐房新宫地块及丰台区地铁9号线花乡站造甲村均紧邻地铁，交通优势突出。另外4宗溢价成交的商品住宅地块，其中2宗地块位于丰台区、1宗地块位于海淀区、1宗地块位于昌平区。

丰台区大红门街道大红门一期A区棚户区改造项目的2宗商品住宅用地，位于北京三四环之间，周边交通配套较为完善；昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造项目的1宗商品住宅地块，距离中关村生命科学园较近，与海淀区西北旺镇永丰产业基地的3宗地块实际距离只有几公里。

在第三轮集中供地活动中以底价成交的其他10宗商品住宅用地，则主要位于郊区，或是地块体量极小、或是周边地铁等交通配套尚未醇熟、或是规划尚未落实，因此未能吸引到更多房企积极参拍。

新房传导、供应端优化

北京新房市场逐步好转企稳以后，已经传导并带动了土地市场回暖。

随着楼市进入了“金九银十”的传统销售旺季，开发商加大了推盘力度，北京新房市场供应量明显增加。

根据相关房地产研究机构的数据，今年8月份，北京新建商品住宅供应量接近8000套，环比增加了287%；供应面积超过了89万平方米，环比增加了168%。同月，北京新建商品住宅成交量达到了4507套，环比上涨了4.5%。

另据克而瑞研究中心的监测统计，今年9月份，受益于改善性需求相对坚挺，北京新房市场延续了复苏企稳的行情，当月预计（9月下旬发布的预测）新建商品住宅成交面积将达到79万平方米，环比8月份大幅上涨37%左右。

由新房市场传导带动的同时，北京市国土部门从土地供应端通过合理安排供地空间布局，以市场需求为导向优化完善挂牌竞买规则等，多措并举的政策加持提振了市场信心，激发了市场活力，加速了土地市场回暖。

在2022年度第三批次商品住宅用地集中出让活动中，北京市国土部门加大了轨道交通站点周边及产业园区土地供应，其中超过7成的挂牌地块位于轨道交通沿线，超过6成的挂牌地块位于“三城一区”范围内或产业园区周边，有助于减少通勤成本，更好地促进职住平衡、产城融合，增强居民的通勤幸福感。

其中，本轮触及上限价格成交的海淀区西北旺镇永丰产业基地的2宗地块、丰台区南苑街道槐房新宫的1宗地块及丰台区地铁9号线花乡站造甲村的1宗地块，均位于轨道交通站点周边，且位于产业园区范围内或周边，市场关注度较高。

“北京土地供应布局与企业需求匹配度逐步提升，同区域供地节奏有效控制，可实现区域良性发展。”一位北京市属国资发展商的负责人表示。

北京第三轮集中供地挂牌出让的18宗地块，基本不再将“90/70政策”作为刚性约束条件，以多元化的产品供应契合多样化的市场需求，尤其是保障未来住房向多子女家庭倾斜，兼顾刚性和改善性住房需求。

在优化竞买规则方面，当房企报价触及地块设定的上限价格转入现场竞报环节后，不再是现场竞报配建政策性住房面积，而调整为现场竞报现房销售面积，这也成为北京第三轮集中供地的一大特点。

“取消90/70户型限制要求，此举给予房企更大灵活度，结合市场实际设计不同户型，有了更大发挥空间。”一家央企地产商的负责人表示，“现房销售可以减少区域同品同频竞争情况，实现整个区域良性发展。所见即所得的现房销售，可以提振消费者对房地产市场的信心。”

另外，北京国土部门在地块挂牌起始价和上限价格设定上，也给房企留有充足的市场空间。据相关房地产研究机构测算，第三轮集中供地出让成交的18宗商品住宅用地，平均地价房价比为0.5，所有地块的房价地价差都在2万元/平方米以上，与今年前两批次集中供地出让地块的盈利空间基本维持一致。

比如中国海外发展以上限价格41.975亿元、现场竞报现房销售面积3.6万平方米代价拿下的海淀区西北旺镇永丰产业基地的1宗地块为例，成交楼面地价达到了5.85万元/平方米，商品住宅销售指导价约为8.5万元/平方米，该宗地块的地价房价比接近0.69，但房价地价差仍有2.65万元/平方米，保证了较大盈利空间。

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