郑州2022年首批集中供地降门槛 超八成地块底价成交

本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

6月22日，郑州中供郑州市今年首批集中供地收官，年首至此，批集年内22城首批集中供地全部完成。地降地块底

从成交结果看，门槛年内郑州市首批集中供地15宗地块全部成交，超成成交其中2宗溢价成交，郑州中供13宗底价成交，年首成交占地面积约66万平方米，批集总规划建筑面积206.76万平方米，地降地块底成交总价约107亿元。门槛

“在郑州目前的超成成交房地产市场背景下，销售依然承压，郑州中供整体市场仍然处于恢复期，年首房企拿地普遍极为谨慎，批集企业当下的主要发力点仍是促销售，促回款。”中指研究院河南公司总经理梁波涛表示，从郑州市第一次集中供地成交结果来看，企业参拍并不激烈。

此外，年内郑州市集中供地轮次由3次增加为4次，此后3次集中供地出让活动将分别于7月、9月和11月进行。

“行业下行，区域分化加剧，科学合理的土地供应节奏，更能应对灵活的市场变化。”克而瑞郑州机构总经理王欢表示，年内郑州市集中供地由3次增加至4次，且首次集中供地门槛明显下降，有利于提升政企双向灵活度。

门槛下降

从供应情况来看，郑州市此次集中供地门槛明显下降，土地保证金比例普遍下调，同时地块品质均较为优质。

供地公告显示，郑州市此次集中供地共推出15宗地块，均为涉宅用地，总占地面积为66.33万平方米，总起始价约104.8亿元，最高溢价率设置均低于15%。

相较于去年3批次保证金要求为起始价的50%，今年内郑州市首批集中供地的保证金比例普遍做出下调。除北龙湖板块的郑政东出〔2022〕3号（网）保证金为起始地价50%，其余地块均下调为20%；同时，去年就曾在集中供地中出现身影的2宗地，不仅下调保证金，还同步下调起始地价、熔断地价及综合房价限价。

同时，今年内郑州市集中供地由3批次调整为4批次，分析人士认为，此举也有利于提升政企双向灵活度。

“由3批次调整为4批次，政府可以随市场变化及时调整供应结构，减少土地流拍现象，完成土地供应计划；同一批次供应量的减少，也意味着同一时期片区竞品减少，后续地块集中入市竞争的激烈将有所缓解。”王欢表示，对于企业而言，供地批次增加即年内拿地机会也会增加，企业可根据节奏来及时调整资金储备，布局拿地，相比3批次时期更加灵活。

从成交结果来看，郑州市此次集中供地成交结果尚属平稳，未出现流拍，15宗地块中13宗为底价成交，2宗溢价成交。

从供地结构来看，郑州市此次供应的15宗地块中10宗为城改定向地块，5宗为公开出让地块，而在5宗公开地块中，郑政东出〔2022〕4号地需50%的产业导入，郑政高出〔2022〕2号地需轨道交通相关要求，实际公开出让地块仅3宗。

“市场颇具看点的有2宗土地，均溢价成交，分别为：郑政出〔2022〕3号地，由（龙湖）郑州龙兴房地产开发有限公司摘得，溢价率为12%；郑政东出〔2022〕3号地，由河南有限公司摘得，溢价率为8%。”梁波涛表示，此次郑州市供应的10宗城改地块中，有超过一半地块被郑州国企及平台公司摘得，政府托底意图明显。

22城首批集中供地收官

除国企或平台公司托底外，郑州市此次集中供地供应规模明显下滑，相较于去年首批集中供地规模下降超七成，环比上一次供地规模也下降超六成。

目前来看，由3批次增至4批次、供地规模下滑、国企央企与地方平台公司托底等已成今年内22城首批集中供地的共同特征。

“今年内22城首批集中供地共计推出涉宅用地469宗，供应建设用地面积2135万平方米，推出规划建面4713万平方米。最终成交397宗，成交规划建面3907万平方米，首批次共计成交出让金4969亿元。”中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞表示，今年内22城首批集中供地成交热度稳中有进，库存量少城市回升明显；拿地企业依旧以国央企主导，供给端有意降成本做出让利。

张晓飞还指出，今年内首批集中供地的各城市间土拍热度仍有较大分化，单个城市内部分化亦较为明显。首批次土拍中仅有深圳、杭州等部分城市整体热度较高，合肥、南京等房地产市场阶段性火热的城市均有不同程度的遇冷。

“其余城市虽有流拍率下降、溢价率提升等正向结果反馈，但或有本次土拍整体土地质量较好等客观因素存在，且大多数城市底价成交率仍然维持高位，从侧面反映了开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不强。”张晓飞表示，当前来看，土拍市场整体回暖仍需时日。

对于此后集中供地情况，张晓飞认为，土拍规则将继续放宽，降门槛、降地价、提利润，以提升企业拿地意愿；同时成交热度分化将加剧，拿地企业仍以央国企为主，民企拿地愈加谨慎，地方平台托底意愿或出现下降。

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