民营房企发债扩容，卓越商管借助中债增担保融资6亿

民营房企发债又有一家实现“破冰”，民营这次的房企发债“幸运儿”是卓越集团。

深圳市卓越商业管理有限公司（以下简称“卓越商管”）于近日发布2022年第一期中期票据公告，扩容本次发行规模6亿元，卓越中债增担资亿期限3年，商管申购区间为3%-4.3%，借助由中债信用增进公司提供全额无条件不可撤销的保融连带责任保证担保。

这是民营今年8月以来，中债信用增进公司第6笔通过全额担保方式支持民营房企发行的房企发债债券。此前龙湖、扩容美的卓越中债增担资亿置业、、商管碧桂园、借助旭辉控股都曾通过增信方式成功发行中期票据，保融平均票面利率约3.3%。民营

跟上述5家房企不同的是，卓越商管的间接控股母公司卓越置业并未上市。

作为深圳本地房企的卓越集团，在深圳因有大量写字楼类商业项目资产被称为“写字楼大王”，近年来更专注于发展住宅项目的开发建设，投资布局也从大湾区走向全国。

此次卓越商管发行中期票据的募集资金，也将主要用于卓越集团在一二线城市的项目建设。

卓越商管公布的募集资金说明书显示，用于的项目一为宁波杭州湾，项目由宁波卓越光谷置业有限公司负责实施开发，位于杭州市，截至2022年6月末项目销售进度为69.78%。项目总投资金额约84.22亿元，截至2022年6月末已投资76.51亿元，自有资金比例为56.15%，拟使用募集资金不超过5亿元。

项目二为杭州时代广场，项目由杭州恒兴置业有限公司负责实施开发，位于杭州市，截至2022年6月末项目销售进度为37.02%。项目总投资金额约39.08亿元，截至2022年6月末已投资34.79亿元，自有资金比例为62.06%，拟使用募集资金不超过4亿元。

项目三为佛山浅水湾，项目由佛山市胜华琦悦城房地产开发有限公司负责实施开发，位于佛山市，截至2022年6月末项目销售进度为76.62%。项目总投资金额约30.05亿元，截至2022年6月末已投资27.21亿元，自有资金比例为33.74%，拟使用募集资金不超过2.8亿元。

据了解，上述三个项目共预计使用募集资金金额达11.8亿元。

卓越商管本次拟发行的中期票据总额为10亿元，募集资金将用于项目建设、购回及偿还境外美元债券等用途。从募集说明书也能看出，卓越商管所募集的10亿元中期票据未来应该都将用于项目建设。

卓越集团作为未上市民企，能够通过增信方式发行票据属实不易。

卓越商管在发行2022年中期票据募集说明书里提交的资料，公布了2020年、2021年、2022年中期的三年财务数据，这些数据既能看到企业在这三年内的进取，也能看到在行业波动下的艰难，财务的相对稳健或许也是其能顺利发行票据的关键因素。

利润下滑几乎是整个房地产行业的共通情况。

卓越商管2020年、2021年、2022年中期的营业收入分别为131.53亿元、304亿元 、86.03亿元；净利润分别为32.78亿元、22.73亿元、7.59亿元。其中，2022年中期营收同比微增7%、净利润同比下降33%。

近三年，卓越商管的货币资金一直处于能覆盖一年内非流动负债加短期借款的状态，同时短期借款与一年内非流动负债都处于下降态势。

卓越商管2020年、2021年、2022年中期的货币资金分别为178.62亿元、119.37亿元、106.25亿元；一年内非流动负债分别为160.37亿元、98.39亿元、94.64亿元；短期借款分别为6.17亿元、4.01亿元、0元。

值得注意的是，卓越商管还有一定规模的应付账款与应付票据。

由于票据支付在资产负债表中计入应付账款、应付票据科目，体现为公司的无息债务，因此不少房企通过支付票据替代融资，以及在“三道红线”监管下，还能降低红线（净负债率指标以及现金短债比指标）。

卓越商管2020年、2021年、2022年中期的应付账款分别为73.18亿元、100.7亿元、105.18亿元；应付票据分别为1.12亿元、13.84亿元、4.68亿元。

此外，卓越商管2022年中期票据募集说明书显示，待偿还公司债余额2.60亿元，证监会主管ABS余额24.5308亿元，美元债券余额4亿美元。

在房地产行业仍然处于调整期，卓越商管能够顺利发债可以解决一些资金需求的问题。

面对如今的楼市现状，卓越集团也在努力实现销售去化，实现资金回笼。

10月8日，据卓越集团消息，卓越集团湾区公司国庆黄金周7天销量超8.15亿元。卓越湾区公司目前管辖除深圳中心天元外的深圳、惠州、东莞三个城市所有项目。

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