盈利下滑，融资遇阻，正荣地产要暂缓拿地尽快降杠杆

截至3月最后一天，盈利遇阻仍有多家房企年报失约，下滑（06158.HK）如期交出了答卷。融资

“相信最坏的正荣暂缓时间已经过去。”3月31日下午，地产正荣地产董事局主席黄仙枝在业绩会上如是拿地说。

在黄仙枝看来，尽快降杠2021年对正荣地产乃至整个中国房地产行业而言，盈利遇阻是下滑不同寻常的一年。这一年，融资正荣地产面临多重压力接踵而至，正荣暂缓融资遇阻，地产公司利润下降。拿地

根据业绩报告，尽快降杠2021年正荣地产实现合约销售1456亿元，盈利遇阻同比增长2.6%，完成全年销售目标的97.1%，完成率高于同期行业水平。截至2021年年底，正荣地产的总资产同比增长15%至2538亿。

收益方面，数据显示，2021年正荣地产实现营业收入370亿元，同比增长2.4%。但受调控影响，叠加公司采取的加速销售去化策略，使得盈利空间有所收窄，毛利、毛利率、以及净利润等均有下滑。

截至去年年底，正荣地产实现毛利53.82亿元，同比减少22%，毛利率为14.5%，同比下降4.6%；溢利同比减少66.4%至11.96亿元，核心纯利同比减少30.9%至22.84亿元；归属股东净利润为8.09亿元，同比下降达69.47%。

对此，正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健认为，目前公司已处于相对较低水平，若市场环境和成本控制情况得到改善，毛利率等有增长空间。

“地产高毛利高增长的时代已过去，在限地价、限房价持续情况下，土地增值空间很小，毛利率普遍都在下行。” 黄仙枝表示，伴随土地市场回归理性，毛利率下行趋势有望得以扭转。接下来，正荣地产还将通过控制费用、提升运营效率、加强现金流管理等途径改善利润水平。

在业绩会上，黄仙枝提到，正荣地产去年已补充430万平方米的土储，可确保2022年的可售资源。截止2021年底，正荣地产的总土储规模提升到2595万平方米，对应的货值约为4300亿元。

82%土储是位于一二线核心城市，项目销售和溢价得以保证。在2021年，正荣地产一二线核心城市的项目实现了90%的销售金额，合约销售均价为16545/平方米，较2020年的12295元/平方米，增长34.6%。

目前，正荣地产需要更聚焦于生产经营和回笼资金两大工作来降低负债规模，以保证财务稳定和可持续发展。

年报显示，在2021年，正荣地产的新开工面积达到506万平方米，竣工面积接近800万平方米，年底在建1901万平方米。期内，公司已合计交付63个项目，达5万多户；2022年一季度也顺利完成4600多户的交付，预计二季度交付量会超过19000户。

为加速回笼资金，正荣地产还从盘活资产方面入手。据其盘点，正荣地产持有投资性物业12个，以商业综合体、购物中心、办公楼为主，分布于南京、西安和上海等地，公允价值接近100亿元，扣除贷款后的净值约有40多亿。

界面新闻从正荣地产业绩会上了解到，公司已从合作项目中梳理了20-30个项目与合作方洽谈股权转移，以盘活项目受限资金，争取在未来数月逐步落实。

具体到债务方面，截至2021年末，正荣地产剔除合约负债的资产负债率下降1.7个百分点至74.9%，现金短债比为1.14倍，净负债率为85.5%。

至2022年，境外资本市场和经营环境发生变化，美元债在总融资中占比29%的正荣地产也受到不小影响。数据显示，截止2021年末，正荣地产未来一年内到期的债务约344亿元（有61.8亿元展期至2023年），境外债约64.9亿。无实质性违约情况。

为解决当前流动性问题，正荣地产还决定暂缓拿地。同时，黄仙枝也表示，考虑到今年市场依然充满不确定性，公司不再设具体销售目标，但会继续促销售，加快资金回笼，尽快降杠杆。

正荣地产积极“自救”显而易见。不过，对于未来的房地产行业，黄仙枝仍持谨慎态度。

他认为，接下来房地产行业仍面临控负债、降杠杆和资本市场重塑信心的难点，“但政策已见底，后期或许会慢慢回暖”，预计市场还需要3-5个月的时间来修复。

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