中信证券：地产金九银十？ 不如关注供给侧机遇

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发布研究报告称，金银机遇楼市弱复苏中本不存在所谓“金九银十”，不关政策以渐进累积方式发力。中信证券注供信用风波之下的地产供给侧变化，为部分蓝筹地产公司带来显著机遇。金银机遇土地市场的不关竞争明显更少了，拿地的中信证券注供利润率显著提升了，拿地的地产区域更趋于一二线核心城市，融资通畅和积极拿地的金银机遇企业的销售毛利率预计也将迎来拐点。

中信证券主要观点如下：

销售持续弱复苏但波动频繁。

8月企业销售势头不错，2022年8月该行跟踪的14个样本企业实现销售金额2654亿元，同比下降17.9%(7月同比下降24.0%)，环比提升3.7%(7月环比下降45.9%);实现销售面积1578万平米，同比下降25.2%(7月同比下降31.5%)，环比提升1.0%(7月环比下降46.5%)。8月行业运行数据也表现亮眼，42个样本城市新房网签18.9万套，同比下降22.1%(7月同比下降30.0%)，环比下降3.6%(7月环比下降29.3%);14个样本城市二手房网签6.9万套，同比提升20.6%(7月同比提升2.6%)，环比下降2.7%(7月环比下降1.4%)。进入9月以来，由于推盘阶段性走低，局部疫情反复等因素，销售又有所走低，本周(2022.9.7-9.13)该行跟踪的样本城市新房网签数同比下降46.1%，环比上周下降35.2%，二手房网签套数同比下降19.3%，环比上周下降25.8%。

政策持续积累，虽无金九银十，但核心城市房价有底。

各地政策继续落地，除了降低首付比例要求，渐进放宽限购之外，按揭贷款利率中枢也有望持续下降。该行认为，现在起到年底，市场仍有震荡，不存在所谓“金九银十”，但核心城市房价需求总体有韧性，一二线城市稳定去化仍有把握。

土地市场热度低于楼市，房企有持续补充优质储备的机会。

2022年前7月，国有土地使用权收入同比下降31.7%。当前，大批全国性公司债券收益率走高，信托等房地产融资渠道受到重创，该行预计，中期而言行业将持续以经营性现金偿还债务，且预售监管从严，行业整体可自有动用的资金明显下降。所以，企业更加聚焦核心区域拿地，2022年前8月百城土地成交总价中一线占比大幅提升到26%(2021年同期15%)。在缺乏竞争且供地意愿强烈的背景之下，融资通畅的公司拿地质量大幅提升。这不仅表现为2022年前8月一线城市的土地成交溢价率仅为5.1%(2021年同期为8.4%)，更表现为龙头公司新增土储的潜在利润率明显增加，区域显著变好。例如，该行测算2022年二季度的新增土地储备平均潜在毛利率28.9%，显著高于去年同期的22.1%。

需求侧稳定，供给侧机遇。

尽管没有金九银十，房地产市场只是在弱复苏中前行，但信用风波之下的供给侧变化，为部分蓝筹地产公司带来显著机遇。土地市场的竞争明显更少了，拿地的利润率显著提升了，拿地的区域更趋于一二线核心城市，融资通畅和积极拿地的企业的销售毛利率预计也将迎来拐点。

风险提示：很多企业融资渠道不畅，无法及时补充土地储备，可售货值变差和盈利能力下降的风险。

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