首套房贷利率能降至多低，是否会透支明年购房需求？

中国人民银行、首套银保监会周四发布通知称，房贷房需对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、利率同比均连续下降的降年购城市，允许其在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。至多支明

根据易居研究院智库中心统计，低否国家统计局70个大中城市房价指数数据中，首套有23个城市符合此次央行新政要求，房贷房需绝大多数是利率三、四线城市和非热门二线城市。降年购

分析师认为，至多支明符合条件的低否城市或许都将在新政的指引下下调首套房贷利率，幅度大概会从当前的首套4.1%下探到3.6%-3.8%左右。

表示，房贷房需结合当前商业银行的利率净利差和历史上按揭贷款投放定价水平来看，部分区域的按揭贷款定价或将会下探到3.8%左右，即较5年期以上贷款市场报价利率（LPR）低50个基点。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐更为激进，他表示，目前这些城市首套房贷利率基本执行的是4.1%（LPR下浮20个基点）的下限水平，接下来，保守估计可能会降到与经营贷类似的3.6%-3.7左右的水平。

“房贷降到与经营贷差不多的水平，有利于降低购房者成本，同时有利于防止政策套利。”许小乐说。

不过，他同时指出，这些城市中大多数城市住房自有率较高，首次购房需求较少，同时房企经营困难尚未真正扭转，消费者担心有烂尾的风险。如果定向降息的效果不佳，未来不排除监管层会进一步放宽二套房贷款利率的可能。

以下为界面新闻整理的部分券商和分析师观点

中信证券：部分区域按揭贷款定价或将下探到3.8%左右

尽管政策有明确的适用范围，适用时间，但在符合条件的情况下，本轮政策力度较大，即相关城市首套房按揭贷款利率定价有望从LPR下浮20个基点，即4.1%，下降到金融机构能够承受的最低水平。

结合当前商业银行的净利差和历史上按揭贷款投放定价水平来看，部分区域的按揭贷款定价或将会下探到3.8%左右，即较LPR要低50个基点。如果按2022年年中4.6%计算，则利率降低到3.8%，意味着20年期购房月供将下降6.7%。对于适用区域而言，此次政策的力度略大于调降LPR或降低按揭利率20个基点。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐：估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7左右的水平

预计符合条件的城市会一步到位，将房贷利率下调到最低水平。只有一步到位，而不是挤牙膏式的下降才会对市场产生最大的作用。目前这些城市基本执行的是4.1%（LPR-20）的下限水平，年底前下调，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7左右的水平。房贷降到与经营贷差不多的水平，有利于降低购房者成本，同时有利于防止政策套利。

房贷利率下调理论上会促进购房消费需求，但是要注意两方面的因素：一是这些城市中大多数城市住房自有率比较高，首次购房需求少；二是房企经营困难尚未真正扭转，消费者对烂尾的风险有担忧。放宽首套房利率下限，如果能够加速市场流通，会对房企去化回款有帮助，也要看政策的效果。

展望后市，或应当扩大对改善性购房需求的融资支持。不只是对首次购房群体，也要降低“卖一买一”、“卖旧买新”的贷款利率，这是符合二三线城市住房消费实际的必要举措。如果定向降息的效果不佳，未来不排除会进一步放宽二套房贷款利率。

：需关注是否会透支明年的购房需求

部分符合条件的热点城市，如房价上涨，银行和客户所协商的利率可能相应上调，以符合房住不炒的要求。另一方面，该政策窗口期为三个月，部分城市计划明年购房的居民可能提前到四季度，关注后续是否会透支明年的部分需求。

此次新政打开了部分城市首套房贷利率的下限，相当于对这些城市进行定向降息，市场可能预期这会在一定程度上降低中期借贷便利（MLF）和LPR下调的概率。同时，该政策也指向宽信用等稳增长政策持续发力，对地产链、经济基本面修复的预期可能升温。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：新政主要是释放今年被抑制的需求

8月份的国务院常务会议已经指出，各地可以阶段性地、灵活地实施“一城一策”信贷等政策。当前正处于经济回稳最吃劲的节点，必须以时不我待的紧迫感，巩固经济恢复发展基础。因此，在今年剩余的3个月，央行提出了下调或取消新发放首套住房贷款利率下限，目的是贯彻国常会的指示，一方面在于止住房价下跌的恶性循环对居民预期、资产获得感的侵蚀，另一方面止住地产不断下滑对地方财政、经济稳定的无谓冲击。

当前的政策纾困力度已非常大，包括一些非热点城市降低二套房首付比例，退出限购，供给端化解风险也到了攻坚时刻。此次降低利率，预计符合条件的23个城市都会降至4%以下。楼市已经开始慢慢触及底部，尽管触底后的走势不明朗，甚至可能在底部徘徊一段时间，但不太可能再大幅度下行了。

展望政策的后续影响，此次新政主要是释放今年被抑制的需求，至于明年，要看市场是否有起色。

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