从“东家”到“管家” 新合作模式下民营房企正在变“轻”

原标题：从“东家”到“管家” 新合作模式下民营房企正在变“轻”

今年下半年，东家以央企、新合国企为代表的作模正变“国家队”正在加速入场，不仅接盘民营房企项目，式下在土地市场也占据主导地位。民营实际上，房企在行业深度调整的东家同时，国企与民企之间的新合合作更为紧密，这不仅体现在纾困上，作模正变还有通过优势互补合作开发，式下寻求新的民营发展模式。

国资从“白衣骑士”到合作方

当前，作模正变国资企业接盘、纾困民营房企的剧本不断上演，今年下半年以来表现得尤为明显。

最有代表性的是，今年6月，河南省铁路建设投资集团出手接盘建业地产近三成股权，并认购该公司发行可换股债券，成为建业地产第二大股东。

事实上，央企、国企纾困民营房企而战略入股企业及项目，或将成为未来的常态模式。

根据8月31日世茂集团公告内容，华润置地拟收购世茂集团北京分钟寺村项目的权益。出售事项结束后，世茂集团将获得33.165亿元的流动性资金。

与此同时，8月31日，与富力集团宣布拟就大湾区范围内的城市更新项目进行合作，无疑将缓解富力集团流动资金压力。此后，这一合作又出现升级，9月13日，富力集团与招商蛇口、、中国华融达成合作协议。在富力集团看来，此次四方合作，有望打造“央企+民企”的合作典范。

此外，不时有消息传出，在保交楼目标下，央企、国企将为“出险”民营房企提供流动性支持，不仅成为“白衣骑士”，更是民营房企重要的合作方。

在业内人士看来，由于“出险”民营房企缺乏政府信用以及资产规模相对较小，在经济下行环境中面临着更为艰巨的挑战。而相比之下，央企、国企凭借政府背书、稳健的经营和畅通的融资优势表现突出，其介入民企的房地产项目开发，不仅是提供资金支持，而且能够增加信用背书，有助于改善融资渠道。

联合拿地、代建等“多点开花”

从“白衣骑士”到合作方，仅是企业之间合作的一个方面。除了在股权和项目上的合作，央企、国企和民营房企在土地市场的合作也将更为明显。

9月9日，浙江省绍兴市越城区推出房产新政18条，其中在企业端，提出将加大纾困面服务力度，推动多维联合，鼓励区属国企与房企合作拿地，积极探索区属国企合作开发模式，使非房企公司与房地产企业合作投资拿地。

由于受融资环境等综合影响，从目前来看，央企、国企成为土地市场的主力。克而瑞数据显示，今年前8个月，房地产市场整体投资拿地呈现出规模化国企央企强势、民企羸弱、城投平台“托底”的格局。从拿地金额TOP20排行榜可以看出，有接近八成房企为央企和国企。典型央企、国企投资力度也远超行业平均水平，其中越秀、建发、国贸等拿地销售比（拿地金额/销售金额）均超0.5，华润、招商、中交也处于行业均值之上。

在清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来，在过去20年的发展过程中，央企、国企在房地产企业当中的地位一段时间内不断弱化。但是近期大中型央企、国企发挥了领军作用，也提振了市场信心。

随着土地市场上的强势拿地，以地方城投公司为代表的央企、国企，在市场规模上也将呈现增长的态势。而与此同时，在业内人士看来，国企与房企的合作方式也将出现转变。对此，有民营房企称：“民营房企的尽头是代建。”

据中指研究院企业事业部研究负责人刘水介绍，国企既是资产方，同时也是投资方，而民企会通过代建、轻资产运营等渠道介入项目的开发和运营。

做过“东家”的民企也要学会做“管家”

与过去十年在“高负债、高周转、高回报”模式下房企联合拿地开发不同，当下的新合作之下，民营房企又该如何发挥自身特长，寻求更多发展机会？“从目前来看，很多民营房企紧抓代建、商业运营等领域，拓展轻资产，构筑新发展模式。”刘水表示，比如，绿色代建成为部分房企寻求业务突围的发力方向，代建企业结合自身优势，为代建项目注入绿色、科技等元素。

此外，民营房企依托自身已有的上下游产业链的资源优势，以及成熟业态的打造经验和管理模式，通过代建或者运营模式打造产业园、特色小镇等项目。

最为明显的例子是，曾陷入流动性危机的重新找到发展路径。日前，华夏幸福（深圳）产业发展有限公司交出了轻资产模式招商服务的首张“百亿”成绩单；截至8月底，其已签约29个项目，累计固投签约突破100亿元。

中国城商联城市更发展联席会主任、中城沃土（北京）城市更新科技有限公司董事长黄玺庆认为，近些年房地产市场出现了这样一种趋势：资产正在加速国有化，其中在土地市场表现得更为明显。拥有大量资产的国有企业为了更好地保值增值，会选择与优秀的民营企业合作，邀请民营企业参与运营。在这个环节上，国有企业和民营企业有了很好的合作基础。因此，未来的发展趋势将是资产会加速国有化，但是运营会民营化。

黄玺庆进一步称，在当今市场形势下，民营企业必须练好内功，加强运营能力，由此来帮助国有企业实现资产的增值和保值，在为资产方创造价值的过程中，获取自己的收益，同时获取企业生存发展的机会。如今的民营企业必须做好这样的心理准备。

“放眼到城市更新领域，这个趋势尤其明显。国有企业手握优质的资产，但是资产的运营效益往往不理想。城市更新的概念是把这个优质低效的资产，通过场景的更新、运营而变成优质高效的资产。在这个过程中，是需要通过专业的民营企业来运营才能够实现。”黄玺庆称，民营企业在过去十几年中曾经有做“东家”的机会，现在形势不同了，民营企业应该改变心态，学会做“管家”，通过运营能力体现自身的价值。

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